根據資誠全球聯盟組織(PwC)與城市土地學會(Urban Land Institute)共同發布2024年亞太地區房地產趨勢調查報告(Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2024) 指出，2022年中以來，由於美國聯準會啟動多次升息，導致長期習慣大量低利借款的亞太不動產市場發生重大變革。
在缺乏充裕且低利借款來源的情況下，投資者被迫改變評估交易的方式。本項調查受訪對象包括149位不動產從業人員以及54位機構投資人、開發商、房地產公司代表與貸款經紀人。
投資亞太 看好東京雪梨大阪
趨勢調查報告顯示，儘管全球經濟前景黯淡，但投資人對亞太地區整體信心仍樂觀，相較西方國家，投資人普遍將亞太地區視為避風港，不動產投資前景排行前5名的國家包含日本、澳洲與新加坡。
日本因利率仍處超低水準，東京與大阪名列第1與第3、澳洲的雪梨與墨爾本排名第2與第5，反映全球投資者對澳洲核心資產的偏好以及對A級資產強勁的需求、新加坡因有限供給，持續需求以及租金具成長前景，名列第4，投資者視其為可持續發展的核心市場。
2023年Q3亞太區不動產交易金額為257億美元，較去年同期下降37%，主因來自亞太區域外的投資大幅減少。儘管如此，亞太區內跨國資金流動表現仍佳，2023年第Q3與去年同期持平；亞太區內資金流動相對強勁，特別是來自新加坡的資金，一方面是由於亞太地區經濟復甦，另方面是投資人為尋求更高報酬，產生跨國資金流動。
傳統物件褪光環 大型住宅崛起
在缺乏大型投資標的情況下，能提供理想增值投資報酬的交易明顯減少，大型全球投資人因此不再積極參與交易，等待著市場重整。全球投資人過去經常購置的傳統型資產失去光環，大型、市中心的商辦與零售相關資產因殖利率增長無法達到潛在投資人預期，造成買賣雙方陷入僵局；大型住宅標的也逐漸成為亞太區域投資人偏好的資產類別。
為尋求符合現今高利率環境下投資報酬門檻的投資標的，投資人轉向住宿類型的不動產，如集合住宅、學生公寓、銀髮住宅以及因旅遊業持續復甦而受惠的飯店旅館，此外另類需求還包含物流、數據中心與生物科技相關產業。這些由於科技發展、人口變化與社會趨勢創造的另類需求，不易受到總體經濟波動影響，因此頗受投資人青睞。
銀行緊縮銀根 私募信貸後援
高利率環境不僅影響新交易案的融資，同時也影響已購資產的再融資，可能造成一波出售潮，特別是無法或不願意調整資本結構的資產持有者；傳統銀行貸款緊縮也導致投資者的資金來源從傳統的銀行金融機構，轉向私募基金與信貸，預估短期內高達58億美金的融資缺口，將由私募信貸填補。
零碳經濟 永續與綠建築當道
調查報告指出，因應全球淨零碳排趨勢與能源效率議題，整體市場邁向零碳經濟帶來的轉型風險，已成影響資產估值的重要因素。強調永續與綠建築的不動產，其重要性逐步提升。反之，無法達到標準的不動產將面臨市場價值減損。
普華國際不動產公司董事長劉博文表示，在亞太不動產投資環境的轉型階段，投資人正處於關鍵十字路口，實踐永續ESG策略調整對房地產投資組合的抗跌保值，至關重要。多元化的社會經濟趨勢推動投資模式的發展，轉向對住宿機構、物流與資料中心的需求。
台灣不動產 工業地產最亮眼
台北市在這次亞太主要城市不動產投資前景排行榜中位居19名，顯示國際不動產投資者對台灣市場的參與度相對較低，投資主力仍為本土法人與個人。根據普華國際不動產統計，全台2023年1-11月土地與商用不動產投資總額約新台幣2,410億元，其中，工業地產最為亮眼，廠房、廠辦與工業土地交易合計突破850億。
近5年全台主要工業區土地單價漲幅逾20%以上，部分編定工業區漲幅更達40-50%。普華國際不動產總經理田揚名表示，觀察近期產業趨勢，廠辦以北部地區最熱絡，熱區包含新北汐止與土城；廠房在中部地區以台中、彰化詢問度最高，年底接近傳統旺季，看好中部地區業者持續擴充廠房的可能性，台中工業區與彰濱工業區發展可期。
租金朝M型化 綠色租賃發展
台北市商辦市場，未來5年預計新增40萬坪供給，新商辦規畫更加著重永續與綠建築，將擴大新舊商辦軟硬體條件差距，預期未來租金將朝向M型化發展。隨綠色租賃潮興起，舊有商辦若要避免褐色折讓(Brown Discount)，需加強綠建築標章、WELL健康建築標章、碳排放與再生能源採購等認證與服務，在大量供給下能否滿足外商客戶與上市櫃租戶ESG的需求，將成為市場去化關鍵。
劉博文表示，回顧2023年商用不動產市場中的重要買方壽險業者，因所屬金融集團的防疫保單虧損與升息影響，投資力度不如去年，近期又因總統大選接近且市場預期將進入降息循環，投資人觀望，通膨持續上升商用不動產收租相對保值、抗通膨特性仍吸引投資人布局，主力產業如電子、半導體與物流業的剛性需求也將持續支撐買盤。
